Deux dossiers en apparence identiques — même bien, même valeur vénale, même bouquet — peuvent aboutir à des rentes sensiblement différentes selon la table de mortalité retenue pour estimer l’espérance de vie du vendeur. C’est pourtant l’un des paramètres les moins expliqués aux vendeurs et aux acquéreurs, alors qu’il pèse directement sur le prix.
Cet article explique à quoi sert une table de mortalité dans un calcul de viager, la différence entre les tables INSEE et les tables TGH05/TGF05, et pourquoi le choix de la table peut faire varier le résultat.
À quoi sert une table de mortalité dans un viager
Le calcul d’un viager occupé repose sur une hypothèse centrale : combien de temps le vendeur va-t-il, statistiquement, continuer à occuper le bien ou à percevoir sa rente ? Une table de mortalité répond à cette question sous forme de probabilité : à un âge et un sexe donnés, elle indique une espérance de vie moyenne, calculée sur une population de référence.
Cette espérance sert ensuite à deux calculs : la valeur du droit d’usage et d’habitation (plus l’espérance est longue, plus la décote d’occupation est élevée) et la durée sur laquelle la rente est actualisée (plus l’espérance est longue, plus la rente mensuelle est mécaniquement plus faible pour un même capital).
Tables INSEE et tables TGH05/TGF05 : la différence
Deux familles de tables sont couramment utilisées dans le viager, et elles ne répondent pas à la même logique :
- Les tables INSEE sont des tables « du moment » : elles reflètent la mortalité observée dans la population générale à une date donnée, mise à jour périodiquement par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
- Les tables TGH05/TGF05 (tables de génération, Hommes/Femmes) sont des tables réglementaires utilisées par les assureurs pour les rentes viagères. Elles intègrent une projection des gains futurs d’espérance de vie de la génération considérée, ce qui les rend en principe plus prudentes pour un débirentier qui s’engage sur plusieurs décennies.
Aucune des deux n’est « la bonne » table dans l’absolu : elles répondent à des logiques différentes, et un professionnel peut légitimement choisir l’une, l’autre, ou une pondération des deux selon le degré de prudence recherché dans l’évaluation.
L’effet du choix de la table sur le résultat
À titre indicatif, l’écart d’espérance de vie entre deux tables reste généralement de l’ordre de quelques mois à quelques années selon l’âge — un écart qui semble modeste, mais qui se répercute directement sur le montant du DUH et de la rente, en particulier sur les âges où l’espérance de vie restante est déjà courte.
| Paramètre | Effet d’une espérance de vie plus longue |
|---|---|
| Droit d’usage et d’habitation (DUH) | Plus élevé — le vendeur est censé occuper le bien plus longtemps |
| Valeur occupée du bien | Plus faible — puisque le DUH se déduit de la valeur vénale |
| Rente mensuelle (à capital constant) | Plus faible — le même capital est étalé sur davantage de mois |
Pourquoi comparer plusieurs méthodes plutôt qu’une seule table
Face à cette sensibilité du résultat à la table retenue, la pratique la plus défendable — devant un vendeur, un acquéreur, ou en cas de contestation ultérieure — consiste à comparer plusieurs méthodes plutôt que d’en imposer une seule : TGH05/TGF05, INSEE, une pondération des deux, et éventuellement un barème propre à l’agence ou au professionnel qui réalise l’étude. C’est ce que fait Equatio, en affichant les quatre résultats côte à côte plutôt qu’un chiffre unique présenté comme définitif.
Dans les dossiers que nous accompagnons, présenter la fourchette des quatre méthodes plutôt qu’un chiffre isolé facilite nettement la discussion entre vendeur et acquéreur : chacun comprend que le prix résulte d’une hypothèse actuarielle explicite, pas d’un calcul arbitraire.
Ce choix a aussi une conséquence pratique : le barème que vous saisissez vous-même dans Equatio n’est pas préchargé par l’outil — c’est vous qui l’indiquez, ce qui vous laisse la responsabilité et la maîtrise de cette quatrième méthode si votre pratique s’appuie sur un référentiel propre.
Le cas particulier d’un couple de vendeurs
Quand le bien est vendu par deux personnes, l’espérance retenue n’est pas la moyenne des deux espérances individuelles : c’est l’espérance du dernier survivant, presque toujours plus longue que celle de chacun des deux vendeurs pris isolément — puisqu’il suffit qu’un seul des deux soit encore en vie pour que le droit d’usage ou la rente se poursuivent. Un couple de 76 et 73 ans, par exemple, a une espérance jointe supérieure à l’espérance du plus jeune des deux pris seul.
Ce calcul suppose de disposer de tables couvrant les couples homme-femme, mais aussi les couples de même sexe — un point que les anciens outils de calcul du viager ne géraient pas toujours correctement, faute de matrices adaptées à ces configurations.
Ce que la table ne remplace pas
Une table de mortalité donne une espérance statistique, pas un pronostic individuel — elle ne dit rien de l’état de santé réel du vendeur, et ce n’est pas sa vocation. C’est une convention de calcul, acceptée par les deux parties au moment de la signature, qui permet de fixer un prix sans avoir à évaluer l’état de santé de qui que ce soit. Vouloir l’ajuster à la marge pour « corriger » un cas particulier revient à sortir du cadre actuariel du viager pour entrer dans une appréciation subjective — ce que les professionnels sérieux évitent, précisément parce que cela fragilise le contrat.
C’est aussi pour cette raison que comparer plusieurs méthodes de calcul du viager reste préférable à un ajustement au cas par cas : la marge d’incertitude se traite en changeant de table ou de pondération, pas en modifiant arbitrairement un résultat.
Comparez les 4 méthodes avec Equatio
Equatio calcule automatiquement le DUH et la rente selon les tables TGH05/TGF05, INSEE, une pondération des deux, et votre propre barème. Le calcul et l’aperçu chiffré sont gratuits et sans compte ; vous ne payez que l’étude PDF que vous remettez à votre client.